New PDF release: Opção de compra (Portuguese Edition)

O objetivo do presente trabalho é analisar a natureza jurídica, características, efeitos e exeqüibilidade da opção de compra.

O interesse pela matéria foi despertado em razão de dois motivos especiais: em primeiro lugar, pela verificação de inexistência de uma posição dominante – aliás da existência de uma grande diversidade de opiniões – acerca da natureza jurídica da opção de compra; e em segundo lugar pela constatação, dada a ausência de uma regulamentação criminal específica do instituto no Brasil, de inúmeras limitações e deficiências para a sua utilização adequada, especialmente na esfera do Direito Imobiliário.

As regras gerais do Direito Civil e o princípio da autonomia da vontade permitem a criação do direito de opção de compra, mas, muitas vezes, a falta de regulamentação específica cria incerteza e insegurança quanto aos efeitos que se pretende alcançar e hamper a adequada proteção dos interesses das partes, regulados conforme a sua liberdade de contratar.

Com exceção de algumas situações específicas que traremos de exemplo no presente estudo, atinentes às opções de compra regulamentadas do mercado mobiliário, o titular do direito de opção de compra – o beneficiário – não dispõe de mecanismos satisfatórios para a proteção de referido direito, em especial para lhe assegurar a execução in natura do bem opcionado.

Muitas vezes, em caso de inadimplemento por quem lhe concedeu o direito de opção de compra – o outorgante – , a única solução cabível pode ser a insatisfatória indenização por perdas e danos, em especial se referido inadimplemento envolver interesses de terceiros.

Não bastasse a falta de regulamentação, a ampla e vasta gama de entendimentos doutrinários acerca da natureza jurídica do acordo envolvendo a criação do direito de opção de compra – tanto no Direito pátrio quanto no Direito estrangeiro – contribui para a insegurança na utilização do instituto, quando é incerto ou insatisfatório o nível de proteção que existe, na prática, para se assegurar a satisfação adequada das obrigações assumidas pelo outorgante e o correspondente direito do beneficiário.
O Direito estrangeiro é objeto de estudo no presente trabalho, em especial para ser possível a análise do funcionamento da opção de compra em sistemas jurídicos nos quais lhe foi dispensada alguma regulamentação, ainda que geral ou incipiente.

Tal estudo foi especialmente importante para um entendimento mais profundo das vantagens da possibilidade de se dar publicidade às opções de compra, especialmente àquelas que tenham por objeto bens imóveis, porque em nosso sistema jurídico deparamo-nos com as restrições do sistema registrário vigente.

Exatamente essa a proposta do presente estudo: verificar os limites legais ao uso da opção de compra imobiliária, isto é, a diferença entre os efeitos jurídicos pretendidos e alcançados, na prática, pelas partes contratantes, e sugerir mecanismos que possam facilitar o atendimento dos objetivos das partes e da função social do contrato de opção.